리츠 및 AMC
리츠란?
리츠의 종류
리츠는 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠, 자기관리리츠로 나뉜다.
| 구분 | 위탁관리리츠 | 기업구조조정(CR)리츠 | 자기관리리츠 |
|---|---|---|---|
| 설립주체 | 발기인(발기설립) | ||
| 투자대상 | 일반부동산/개발사업 | 기업구조조정용 부동산 | 일반부동산/개발사업 |
| 자산구성 | 부동산 70%, 증권 및 현금 포함 80% 이상(최저자본금 확보 이후 현금출자 가능) | ||
| 영업개시 | 국토교통부 영업인가 사모리츠, 개발비중 30% 이하시 등록 갈음 가능 | 국토교통부영업인가 또는 등록 (금융위사전협의) |
국토교통부 영업인가 사모리츠, 개발비중 30% 이하 시 등록 갈음 가능 |
| 감독 | 국토교통부, 금융위원회 | ||
| 회사형태 | 명목회사(SPC:AMC에 자산관리업무 위탁) | 실체회사(상근 임·직원) | |
| 최저자본금 | 50억원(설립시 3억원) | 70억원(설립시 5억원) | |
| 주식분산 | 1인당 50%이내 | 제한없음 | 1인당 50%이내 |
| 주식공모 | 주식 총수의 30%이상 | 의무X | 주식 총수의 30%이상 |
| 상장 | 요건충족시 | 의무X | 요건충족시 |
| 자산운용전문인력 | AMC(5인)에 위탁운용 | 5인(상근직 고용) | |
| 배당 | 90% 이상 의무배당 | 50% 이상 의무배당(2021년까지) | |
| 처분제한 | 최소 1년 개발 후 분양시 제한없음 | 제한없음 | 최소 1년 개발 후 분양 시 제한없음 |
| 자금차입 | 자기자본의 2배이내 (주총 특별 결의시 10배 이내) | ||
최근에는 개정 「부동산투자회사법」 시행(2025년 11월 28일)에 따라 부동산 개발사업에 활용할 수 있는 ‘프로젝트리츠(Project REITs)’가 새롭게 도입되었다. 위탁관리리츠를 기반으로 개발사업 단계의 규제를 완화한 유형이다.
| 구분 | 일반 리츠 (위탁관리형) |
프로젝트리츠 |
|---|---|---|
| 투자대상 | 실물부동산 중심 (개발사업 포함 가능) |
부동산개발사업 (토지확보~개발~운영~매각) |
| 영업 개시 요건 | 영업인가·등록 후 영업 가능 | 설립신고만으로 개발사업 영위 가능 |
| 영업인가 시점 | 영업 개시 전 사전 인가 | 준공(사용승인) 후 18개월 내 인가·등록 |
| 자본금 | 설립 시 3억원 영업인가 시 50억원 |
설립등기 3억원 → 설립신고 시 50억원 |
| 공모의무 | 영업인가일부터 3년 내 30% 이상 |
개발·안정화 단계 미적용 (영업인가일부터 5년 내 이행) |
| 주식분산 (1인 소유한도) |
영업인가 후 1인 50% 이내 | 주식 공모 완료 후 적용 (개발단계 미적용) |
| 초기 자금조달 | 영업인가 전 현물출자 제한 등 상대적으로 경직 |
설립신고 후 현물출자·차입·사채· 제3자 신주발행 가능 |
| 처분·회수 | 최소 1년 개발 후 분양 시 제한 없음 |
준공 후 운영 또는 매각 (Asset/Share Deal, 공모·상장) |
| 자산관리 | AMC 위탁운용 | AMC 위탁운용 |
| 자금차입 | 자기자본 2배 이내 (주총 특별결의 시 10배) |
자기자본 2배 이내 (주총 특별결의 시 10배) |
자산관리회사란?
Asset Management Company
체계적 6단계 운용 프로세스
딜소싱부터 Exit까지, 단계별 전문성과 리스크 관리 체계를 통해 안정적 운용을 실현합니다.
STEP 01
딜 소싱
Deal Sourcing
시장 발굴
파이프라인 관리
STEP 02
투자검토
Underwriting
가치평가
수익률 분석
STEP 03
실사
Due Diligence
법무·세무·물리
기술 실사
STEP 04
투자심의
Investment Committee
이해상충 검토
사내·외 자문
STEP 05
자산운용
Asset Management
임대관리
Value-Add 실행
STEP 06
Exit
Disposition
매각·청산
전략 실행
단계별 핵심 통제 포인트
| 구분 | 핵심 통제 포인트 |
|---|---|
| 투자 단계(1~4) | 사내 투자심의위원회 · 이해상충방지위원회 · 외부 자문 (법무·세무·감정평가) |
| 운용 단계 (5) | 위탁리츠 이사회 보고 · 분기 운용보고 · KPI 모니터링 · 컴플라이언스 점검 |
| Exit 단계 (6) | 매각 시점 평가 · 위탁회사 이사회 결의 · 주주총회 승인 · 청산 절차 |
